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泰禾重返京城时隔两年596亿抢下孙河稀缺

2018-09-21 09:33:39

泰禾"重返京城" 时隔两年59.6亿抢下孙河稀缺地块

在众多房企的追逐中赢得胜利,固然令人欣喜,不过出让宗地中的多项限制条件,可谓是甜蜜中自带的烦恼。

观点地产 暂别土地公开市场两年后,这家以往在北京(楼盘)表现积极的闽系房企,终于要找回自己的拿地节奏了。

9月7日,北京土地市场迎来金九银十的第一拍,朝阳和门头沟两宗地块在多家房企的角逐中不负众望,为北京吸金60.97亿。其中尤为值得关注的是带有“最纯粹”、“低密度高”等多种标签的朝阳区孙河乡地块。

观点地产新媒获悉,最终泰禾突破万科+平安+金科+雅居乐、中海、天恒+远洋+中粮 、金融街、金地、首开+保利+富力等多家房企的围猎,以59.6亿、自持比例36%摘得孙河地块,楼面价5.5万元/平方米。

这是泰禾继2015年9月15日拿下中关村科技园区住宅混合公建用地后,再在北京公开拿地。而该地块除了拥有众房企艳羡的区位优势外,带来的可谓是甜蜜的烦恼。

根据竞买规则,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米,净利率只有不到5%。另外该地块要求90平米以内的住房面积占住宅面积比例要超过70%。这也将考验开发商对于产品的设计能力。

亚豪机构研究总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示,虽然众多的限制条件给了企业一定的操盘压力,但是她认为泰禾在孙河乡本身就有泰禾院子产品,已经有了开发经验和客户的积累,未来通过产品创新,应该有突破户型限制的可能。

59.6亿孙河抢地

泰禾上一次在北京公开拿地,还要追溯到2015年。彼时其凭借27.75亿元拿下中关村科技园区住宅混合公建用地,楼面价1.3万元/平方米。尔后的2016年,这家曾凭借多次大手笔拿地而高调进入北京市场的闽系房企,开始转变风格走内敛路线。

从这个角度来讲,这次的孙河乡地块魅力可谓十足,除了吸引泰禾再次出山外,也招来了更多房企的围猎。

观点地产新媒体查询获悉,孙河是目前北京距离市区最近、最纯粹也是最后的低密度高端住宅区,它是北京唯一一块先规划、后卖地、再建设的低密度住区,土地容积率平均在1.1左右,是北京目前和未来的终极改善区域。

公告显示,孙河地块位于朝阳区孙河乡,四至范围为东至规划孙河组团二号路,南至规划孙河组团八号路,西至规划孙河组团四号路,北至规划孙河组团七号路,宗地建筑面积约10.9万平方米,挂牌出让起始价为人民币40亿元。地块除了规划为居住用地外,还设置了社区综合服务设施用地、托幼用地等。

据悉,这是孙河时隔四个月再次拍卖出让地块,上次拍卖是2017年5月,中粮联合体以36.5亿竞得出让地块。区位优势再加上地块开发潜力,这一次也吸引了万科+平安+金科+雅居乐、中海、天恒+远洋+中粮 、金融街、金地、首开+保利+富力等多家房企的围猎。最终泰禾以59.6亿、自持比例36%摘得孙河地块,楼面价5.5万元/平方米。

在众多房企的追逐中赢得胜利,固然令人欣喜,不过出让宗地中的多项限制条件,可谓是甜蜜中自带的烦恼。观点地产新媒体查询获悉,该地块的商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米,净利率只有不到5%。

另外该地块继续执行70/90,即要求90平米以内的住房面积占住宅面积比例要超过70%。做低密别墅并不实际,这也将考验开发商对于产品的设计能力。

对此,亚豪机构研究总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示,泰禾拿下这个地,一定程度上是因为它在这个区域有泰禾院子,已经累计了开发经验和客户群。

对于70/90的条件,她续称,北京今年出让的很多地都设置了70/90,对开发商来说在目前的市场现状下,包括符合政府规划的前提下,肯定出来新的产品形态,一方面满足市场的需求,另一方面也更能匹配产品力的提升。

从地图上看,地块周边有龙湖景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府等低密度产品。未来,会否给泰禾带来更大的竞争呢?

郭毅表示,在整个孙河板块的别墅项目中,已经形成了产品的差异化分布,首开琅樾是有洋房、叠拼、联排、类独栋,分布得比较均衡;中粮瑞府基本是以合院、类独栋的产品为主。从项目上来说,没有形成直接的竞争,另外从总价段上,也有一定的差异,2000万-5000万的产品都有分布。

北京进行时

过去几年,泰禾还是一个名不见经传的企业,但是年,这家来自千里之外的闽系房企开始在首都市场积极起来。更是凭借几次大手笔拿地,成为土地市场激进的代表。

凭借那段岁月,泰禾在北京可谓积攒了不少粮草。2017年一季度,泰禾凭借北科建泰禾丽春湖院子、泰禾长安中心、泰禾中央广场等项目多点开花,以唯一的百亿成交额位列季度销售榜TOP1。

年至今,贴着土地收割机标签的泰禾开始转变拿地风格,发力存量资产并购。泰禾集团(000732)董事长黄其森更是明确表示,未来将减少公开市场拿地的比例,更多以并购的方式储备土地。

据统计,泰禾上半年新进入郑州(楼盘)、合肥(楼盘)、济南(楼盘)、太原(楼盘)、南昌(楼盘)、武汉(楼盘)等热点城市,新增土地储备304.54万平方米。其中,共计有10个项目是通过并购的方式获取。

沉寂两年,在业内人士看来,泰禾也该到去公开市场输血的时间点了。“没拿地,不代表没有地开发,企业衡量土地价值肯定有自己的判断。”

业内人士对观点地产新媒体透露,2016年泰禾没拿地,是因为去年地价高,供应的土地数量比较少。除此之外,和泰禾手里还有货量也有关系。

上述人士续称,泰禾今年并没有出现断顿的现象,因此对于拿地的急迫性也没有别的房企那么高,“不过从库存的去化上来说,泰禾在北京储备的土地规模也是受到了一定程度上的去化,所以也是泰禾拿地的时间点到了。”

从这个角度看,下半年除了在公开市场回归节奏外,泰禾也开始在并购市场双管齐下

泰禾重返京城时隔两年596亿抢下孙河稀缺

。2017年8月1日,在华侨城丰台项目艰难前行的19个月后,泰禾以52亿元入局。

据观点地产新媒体彼时报道,泰禾与华侨城签署《产权交易合同》。据此,华侨城以挂牌价7.34亿元向泰禾子公司转让其持有的北京侨禧投资有限公司49%股权。

值得注意的是,北京侨禧正持有华侨城的丰台地块。未来,华侨城与锦辉置业将合作开发该项目。资料显示,丰台项目位于北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村,占地面积11.76平方米,其中,建设用地11.76万平方米,为居住兼教育、文化设施用地。

行业人士认为泰禾曾打造多个“院子系列”产品,拥有丰富的豪宅项目经验,对项目未来的发展也有益处。按照泰禾的计划,未来和华侨城双方将在北方区域展开全面合作。

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